İhtiyaç sebebiyle tahliye davası (Yazı)

Kiraya verenin ve/veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350'de düzenlenmiştir.

Hükme göre kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma/kullandırma ihtiyacı bulunan kiraya veren;

- Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunda,

- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için Kanun'da öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren;

bir ay içinde açacağı tahliye davası ile kira ilişkisini sona erdirebilir.

Tahliye davasının tam olarak kimlerin ihtiyacı sebebiyle açılabileceği, ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu olup olmadığı ve yargılama süresince devam edip etmediği, hangi sürelere uyulması gerektiği gibi konular yargılamanın seyri açısından önem arz eder:

Yargıtay, “bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” ifadesini Türk Medeni Kanunu'nun "nafaka yükümlüleri" başlıklı 364. Maddesi kapsamında değerlendirir.

TMK 364 - "Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.

Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır.

Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır."

"... İhtiyaçlı olarak gösterilen ...'nın TMK’nın 364. Maddesi uyarınca davacının bakmakla yükümlü kişi olup olmadığı” Yargıtay 3. HD. 2017/6004 E., 2017/14176 K.

Dolayısıyla kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu dışında ilgili şartları barındırması halinde kardeşinin gereksinimi nedeniyle de TBK 350'deki hakkını kullanabilir.

Madde kapsamındaki gereksinimin gerçek, samimi, zorunlu ve güncel olduğunun kanıtlanması gerekir.

Gerek konut gerekse işyeri gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davalarında söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve güncel olup olmadığı incelenmekte ve davanın kabul edilebilmesi için bu hususların tamamının kanıtlanması gerekmektedir:

"İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir." Yargıtay 3. HD 2019/4504 E., 2019/9283 K.

Dava açma süresi ve sürenin uzaması

Tahliye davası Kanun’da belirtilen sürede açılmalıdır. Bu süreler "hak düşürücü süre" niteliğindedir. Davanın süresi içerisinde açılıp açılmadığı, davalının itirazı olup olmadığına bakılmaksızın, mahkeme tarafından dikkate alınmaktadır:

"6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir." Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8924 E., 2018/1578 K.

Karar'da, başlangıçta belirttiğimiz dava açma sürelerine ek olarak TBK 353'e değinilmiştir. Buna göre,

Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık süre içerisinde kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmişse (ve bildirim bu süre içerisinde kiracıya ulaşmışsa) kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Dava açma süresini bu yolla uzatılabilmek için kiraya veren, dava açma bildiriminde bulunmadan önce yeni kira dönemine ilişkin kira bedelini ancak bir ihtirazi kayıt öne sürerek (dava açma hakkını saklı tutma iradesini kiracıya bildirerek) kabul etmiş olmalıdır. Aksi takdirde kiraya veren, uzayan kira yılı boyunca tahliye davası açma hakkını kaybeder.